招商选址如何选择？商业地产招商思路及各大主力店选址要求

招商条件在主力店招商过程中起决定因素，在合理把握效益与发展的关系，尊重市场因素的基础上，与品牌主力店谈判的过程中灵活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可能地扩大购物中心的有效收益。

　　一、主力店招商之4种招商思路

　　谈判的过程中，合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：

　　靠前：固定租金

　　第二：基本租金+超额销售提成

　　第三：基本租金+递增租金

　　第四：低基本租金+高递增租金

　　以上是购物中心主力店招商的基本方法和步骤，在招商执行时还应结合市场的变化及与主力店谈判的具体情况，与开发商一道对方案作及时的调整，以确保主力店招商工作的顺利进行。

　　二、各大主力店选址及要求

　　1、百货选址要求

　　商圈：城市核心商圈、交通便利、城市人口：40万以上。

　　物业要求：

　　(1)建筑楼层：高度三层以上;

　　(2)面积要求：18000-35000㎡;层高：首层层高5m，二层以上层高4.5m;柱距：8m*8m;

　　(3)配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区;电梯要双向每层4部以上，较好有两部观光电梯;

　　(4)楼板承重：450kg/㎡;停车场：100个/10000㎡。

　　2、超市选址要求

　　商圈要求：位于市中心、新老城区结合部或大型住宅小区旁边的门面房;对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口要求在15-20万。

面积：便利店面积为80--120平米，标准超市面积在800-2000平米，社区店面积为2000-5000平米，大型卖场为5000-20000平米，购买用房面积一般为10000-20000平米。

物业要求：较好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高3.2米，柱距以8米*8米为宜，物业纵深以30-50米为宜。

　　合作方式：租赁、联建、购买

　　3、影院选址要求

　　商圈：成熟商圈或有潜力的商圈;综合体、购物中心内。

　　物业要求：

　　(1)面积：1500-4000㎡;项目顶层不高于6层;

　　(2)层高、柱距、楼板承重：净高不低于6米 ;柱距不低于10米 ;400kg/㎡ ;

　　(3)配套设施：给排水/排油/排污/烟道;消防安全到位;供配电负荷：300KVA;有相对独立的垂直电梯。;采暖通风(空调，风井);户外广告(LED墙体加固)。

　　4、电玩城选址要求

　　商圈：城市核心商圈，商圈位置：大型购物中心出入口、商业步行街或电影院出入口处。

　　物业要求：

　　(1)面积：2500-8000㎡;层高：2.8m以上;

　　(2)配套设施：供配电负荷：20-80千瓦。

　　5、经济型酒店选址要求

　　区位要求：近主要公路(或高速公路)的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交路线;市郊结合部。

　　建筑要求：独栋，周边有停车场。

　　面积租期：建筑面积3000-6000平米，基本年限10年以上。

　　合作方式：特许经营、租赁、共同投资。

　　6、普通餐厅、快餐连锁

　　商圈选择：大众餐厅一般选址在社区型，快餐一般在客流繁忙之处。

　　建筑要求：配套设施——电力不少于20千瓦时/100平米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理机制，忌分布各个楼面。

　　面积和租期：一般要求不得少于三年，快餐不少于200-500平米，大中型餐厅80-200平米，商务型150-10000平米。

　　7、茶坊、酒吧

　　布置和装饰有个性化和艺术化的要求，但对建筑结构形式无特殊要求，是投资者创意、设想而异。层高不高于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应，如与住民区相邻，较好设置隔音层。

　　面积、租期要求：50-400平米，2年以上。

　　8、一般服饰，礼品，运动品牌等专卖店

　　商圈选择：商业氛围浓厚，客流量大，人气旺的高档商场附近;知名度及客流量大的商业街，知名度高的店铺附近;大规模住宅区附近。

　　建筑要求：商店可见度强，格局是浅方形最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。

　　面积和租期：租期至少1年，面积15-80平米，一般40-80平米为佳。

　　9、火锅店

　　商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域性或都市型商圈。

　　建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅一致，楼上商铺亦可。

　　面积和租期：150-500平米，租期至少2年。

　　10、咖啡店

　　商圈要求：商住楼，高档住宅区，美食街，大酒店附近，人流充足。

　　建筑要求：层高4米以上，要有合适装修的招牌位及广告悬挂点，排污排烟管道铺设方便，有充足的停车位，至少10个以上。

　　面积要求：至少在300-500平米之间。

　　租期要求：房租控制在4.5-5.5/平米/天，租赁年限5年以上，一般至少7-9年。

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