公寓物业费一般多少钱（物业费多少比较合理）

大家好~！这里是魔都小房弟团队

买房记得找小房弟哦，以下是正文：

上篇，小房弟团队给大家梳理了更换物业的流程及面临的困难，相信很多被物业伤害过的粉丝都感同身受。

那么上海的物业费水平都怎么样呢？今天小房弟团队就带大家一起了解下上海物业费平均水平和物业费定价方式。

Part1 上海物业费平均水平

首先，我们先看下上海全市物业费水平。

根据克而瑞的统计，我们可以看到目前全市77%的小区物业费在3元/㎡/月以下之，物业费5元/㎡/月以上的小区可以说已经远高于市场平均水平了。

而那些耳熟能详的豪宅，物业费是什么水平呢？

翠湖天地一共四期，物业费分别为8元/㎡/月、11.5元/㎡/月、11.5元/㎡/月、19.5元/㎡/月。

而经常被当做电视剧取景地的融创滨江壹号院，物业费竟然只有4.8元/㎡/月，物业公司还是业内公认顶尖物业的绿城物业，这可能是上海豪宅项目中物业费性价比最高的小区了。

而宝山的大华公园城市的物业是5.5元/㎡/月，是因为大华的物业服务要比绿城强吗？显然不是，因为：

物业费的价格与服务水平没有必然联系，只与审批价格有关。

Part2 新房物业费为什么越来越贵？

很多细心的粉丝可能发现，上海新房的物业费正在悄悄上涨，即使是同一个开发商，新房对比同品质的二手房项目物业费也有很大涨幅。

新开盘的仁恒海上源物业费12，而当年的仁恒河滨花园仅有5.5；

去年开盘的保利天汇物业费8.5，而当年的保利西岸仅有6.8；

原先大家习惯的3-5块物业费，很快就涨到了外环5块，中环8块，内环10以上的标准，很多房子每年物业费都得缴纳上万块，也算是一笔不小的开支了。

究其原因，因为物业费的提价非常艰难，需要业委会和业主投票。

所以现在开发商制定物业费的时候，也会预留一些未来成本增长的空间。

合理的物业费定价也是可以理解的，因为物业的成本背后是逐年上涨的人力等成本，如果物业公司自身不能盈亏平衡，那么小区的物业必然会越来越差，二手房的房价也会被其他小区拉开差距。

但是前面也说过，物业费的价格与服务水平没有必然联系，只与审批价格有关。

物价局会提前结合开发商提供的物业费明细，以及市场情况，批复物业费价格。

而物业费通常的计费方式是包干制，也就是说无论物业服务好坏，客户都得支付固定的物业费；而同时无论物业费够不够，物业也只能收取固定的物业费。

某些深耕本地的开发商，通过本地关系获批较高的物业费标准。

但是提供的服务却难以另客户满意，最终导致了大量纠纷甚至官司出现，品牌形象也一落千丈。

Part3 酬金制来了

2022年01月10日，上海市房屋管理局正式对外发布《关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》，明确物业服务资金由物业服务支出构成及物业服务企业的酬金构成，自2022年2月1日起施行。

作为全国物业服务最规范的城市之一，此次颁布的新政，或许会让酬金制成为上海楼市物业的主流计费方式。

首先，需要给粉丝们解释下，包干制与酬金制是两种不同的物业服务费计费方式，目前上海基本上都是采用包干制。

但是包干制导致物业费提价难，导致物业公司不得不降低标准，甚至去创收来平衡运营资金。

但是酬金制也会有很大的潜在风险，物业会不会虚增成本？业委会会不会有猫腻？

酬金制创造的寻租空间远比包干制要大，酬金制肯定是基于靠谱的物业公司和物业服务，还必须配套强大的监管政策。

否则你会看到物业费越来越高，但是物业服务却停滞不前。

说到底物业服务还是由物业公司提供，物业公司的靠谱程度直接决定了小区物业的好坏。

以上是魔都小房弟团队的观点，如果你买房碰到问题，可以随时找小房弟聊聊，欢迎大家咨询。